今日，招商证券房地产研究发文表示，房地产企业在经营、融资及长期发展路径层面仍在持续分化。

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在销售方面，招商证券(600999)报告指出，从2022年样本房企的销售额来看，国央企同比下滑14%，混合制下滑26%，民企下滑43%；从2022年样本房企的销售集中度来看，国央企提升2个百分点至16%，混合制持平，民企下降三个百分点至10%。整体来看，国央企表现优于混合制企业，更优于民企。

招商证券进一步表示，2023年这种特征仍在延续。的确，在近日地产机构发布的2023上半年百强房企销售榜中，也能找到这种趋势的佐证。

央国企平均增长8.7%

据中指研究院发布的榜单显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。

中指研究院企业研究总监刘水进一步指出，从增速看，TOP100房企销售额，1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速持续明显下降，房企销售出现二次探底的情况。

2023年上半年，TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。

其中，TOP10房企销售额均值为1542.0亿元，较上年增长6.0%；TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，较上年增长1.0%；TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，较上年下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%。

2023年以来，保利、中海、华润、招商、绿城、建发等国央企房企销售有着明显增长，其中建发和华润同比涨幅较高，分别为53.71%和40.68%。

刘水表示，上半年，央国企销售增长强劲，部分民企仍在大幅下降过程中。TOP50房企中，央国企平均同比增长45.8%，稳健民企同比增长14.2%，混合所有企业同比增长7.7%，出险民企下降36.6%。

比如，“世界房企”碧桂园、“活下去”万科的上半年销售额均同比下降，其中碧桂园下降幅度达32.03%。

整体来看，与2021年同期比较，央国企平均增长8.7%，稳健民企、混合所有企业平均下降40%左右，出险民企平均下降超过70%。

克而瑞地产研究分析也认为，2023年上半年百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。

但值得注意的是，龙湖、滨江、卓越、大华等民企的表现优于行业整体，累计业绩增长的同时，行业排名也有明显提升。比如，滨江2023年上半年销售额为925.8亿元，同比增长35.37%。

在销售阵营方面，2023年上半年，千亿以上阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期减少2家，销售额均值1793.7亿元。

其中，第四阵营（100-300亿）变化最为剧烈。中指研究院的数据显示，2023年上半年销售额在100-300亿的企业为45家，较去年同期减少7家，销售额均值171.4亿元。

此外，从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率超50%。

中指研究院指出，近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

下半年房地产市场恢复仍有波折

业内人士认为，2023年以来房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，复苏动能放缓，上半年企业和楼市表现都相对平淡。而这种弱复苏和冷淡行情或将在下半年持续蔓延。

中指研究院指出，下半年各类型房企销售业绩将明显分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。

此外，上半年多家房企的退市，对于整个行业的债务重组、保交楼、信心提振都产生了较大的打击。

据统计，上半年已经有2家房企退市，现在有8家房企锁定退市，还有多家房企面临退市风险，上市房企退市潮席卷下半年已是不可避免。

刘水指出，在销售回款及融资改善有限的情况下，下半年房企债务违约风险仍将会蔓延。

克而瑞研究院指出，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，维持弱复苏主基调。

那下半年能迎来强支撑的救市政策吗？会迎来哪些类型的救市政策？

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地，核心一二线城市“一区一策”有空间。

她认为，中性预期下，全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复。在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。